咸陽律師事務所為您介紹房屋買賣合同糾紛案件32法律要點╃☁✘╃✘。

1☁✘✘·•、二手房屋買賣合同糾紛案件產生的一部分原因是由於賣方欲提高房價而拒絕履行合同✘·，或者賣方故意拖延☁✘✘·•、不及時配合買方辦理相關手續✘·，導致買方不能按期批貸✘·，進而無法履行合同╃☁✘╃✘。另一部分是買房人在合同簽訂後履行完畢前✘·，不再具備購房資格✘·，或者受貸款數額限制而沒有能力繼續履行合同✘·，從而起訴要求解除合同✘·，返還定金或者購房款等等╃☁✘╃✘。還有一些是部分中介機構提供的合同文字中的主要條款約定不明確✘·，忽視甚至是刻意迴避本應當明確約定的期限✘·，比如首付款的支付時間✘·，辦理還款解押手續的時間✘·，辦理銀行面籤的時間等等╃☁✘╃✘。由於期限約定不明確✘·，導致房屋買賣合同不能順利履行✘·，引發買賣雙方爭議╃☁✘╃✘。

2☁✘✘·•、因為牽涉利益巨大✘·，買賣雙方矛盾激烈✘·，無論是提高房屋價款繼續履行合同✘·，還是解除合同支付違約金✘·，雙方的訴求預期差距較大✘·，調解難度大✘·，以調解方式結案的案件僅有兩成左右╃☁✘╃✘。

3☁✘✘·•、房屋買賣合同不適用《中華人民共和國民事訴訟法》第三十三條第 一項和《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二十八條關於不動產糾紛專屬管轄的規定✘·，應按照民事訴訟法關於合同糾紛管轄的規定確定有管轄權的法院╃☁✘╃✘。(最高院判例│││：案號│││：(2018)最高法民申1175號])

4☁✘✘·•、合同約定履行地點的✘·，以約定的履行地點為合同履行地╃☁✘╃✘。合同對履行地點沒有約定或者約定不明確✘·，爭議標的為給付貨幣的✘·，接收貨幣一方所在地為合同履行地;交付不動產的✘·，不動產所在地為合同履行地;其他標的✘·，履行義務一方所在地為合同履行地╃☁✘╃✘。即時結清的合同✘·，交易行為地為合同履行地╃☁✘╃✘。合同沒有實際履行✘·，當事人雙方住所地都不在合同約定的履行地的✘·，由被告住所地人民法院管轄╃☁✘╃✘。(民事訴訟司法解釋第十八條)

5☁✘✘·•、房屋買賣合同的履行需要買賣雙方配合辦理各種手續✘·，而合同中並非對所有手續都約定完備✘·，對於合同中沒有約定的手續✘·，買賣雙方大多透過中介機構或者自行電話聯絡✘·，因此案件審理中買賣雙方大多舉出錄音☁✘✘·•、微信截圖等證據來證明交易過程✘·，這類證據常需要司法鑑定╃☁✘╃✘。

6☁✘✘·•、購買二手房首先要核實清楚現有的戶籍登記情況✘·，是否是出賣人本人及其家庭的戶籍✘·，這涉及出賣人能否實際將戶籍遷出╃☁✘╃✘。如果出賣人在取得房屋產權時即是透過二手房交易✘·，則可能出現所登記的戶籍為前手房屋買賣合同的賣方的情形✘·，在這種情況下✘·，出賣人客觀上無法履行將戶籍遷出的義務╃☁✘╃✘。

7☁✘✘·•、共同居住的家庭成員✘·，以自己的名義將其他家庭成員名下的房屋出賣給他人✘·，該行為對房屋所有人是否有效✘·，須判斷房屋所有人是否事前知曉且同意╃☁✘╃✘。為此✘·，人民法院應當結合房屋產權證書☁✘✘·•、鑰匙是否為房屋所有人持有✘·，對價支付情況✘·，買受人實際佔有房屋持續時間以及相關證人證言等綜合判定╃☁✘╃✘。(《最高人民法院公報》2018年第2期)

8☁✘✘·•、應當約定好違約責任✘·，尤其是超過一定時限後按日計算的違約責任✘·，這樣可以敦促出賣人儘快履行義務╃☁✘╃✘。同時應注意違約責任僅能起到敦促賣方儘快遷出的作用╃☁✘╃✘。因戶口遷出系行政機關的行政職能✘·，不屬於法院的受案範圍✘·，一旦出現未能遷出的情形✘·，買房也僅能要求違約金或者賠償損失✘·，無法透過訴訟實現強制對方將戶口遷出的目的╃☁✘╃✘。因戶口問題並不影響房屋的實際使用和過戶登記✘·，所以以此為由要求解除合同也往往不能得到法院的支援╃☁✘╃✘。若買方購買該房屋的目的就是為了落戶或者子女上學✘·，可以在合同中明確約定未按約定遷出戶口作為合同解除的條件✘·，在該條件成就時✘·，買方可以起訴要求解除合同✘·，並另行購買其他房屋╃☁✘╃✘。

9☁✘✘·•、涉案房屋登記有他人的戶籍也可能影響房屋再次出售時的價值✘·，或者房屋再次出售時涉及該事項的違約責任✘·，因此即使買方自身沒有落戶的需求✘·，也應就該事項與賣方進行協商並在合同中有所約定╃☁✘╃✘。出賣人也應注意交易房屋是否存在非本人或家庭登記的戶籍✘·，以及自身是否能夠履行將戶籍遷出的義務✘·，從現實情況來看✘·，該類案件中賣方往往是因為客觀條件所限無法履行該義務╃☁✘╃✘。由於該項違約責任往往在超過一定時限後是按日計算✘·，賣方一旦未履行遷出義務✘·，將承擔較高金額的違約金╃☁✘╃✘。

10☁✘✘·•、房屋中介機構應當審查交易房屋能否上市交易☁✘✘·•、是否存在共有☁✘✘·•、是否設定有抵押權☁✘✘·•、是否已被國家機關採取強制措施✘·，交易房屋是否出賣人家庭名下唯 一住房✘·，訂約當事人是否具備民事行為能力☁✘✘·•、是否有無權代理的情形☁✘✘·•、購買人是否具備購房資格等等╃☁✘╃✘。如果房屋中介機構違反忠實居間義務✘·，嚴重損害委託人利益✘·，給委託人造成損失的✘·，應當根據其過錯程度承擔相應的損害賠償責任╃☁✘╃✘。

11☁✘✘·•、透過第三人口頭購買夫妻一方名下房產✘·，買受人不僅應證明口頭合同成立並生效✘·，還需證明無權處分情形✘·，其構成善意取得╃☁✘╃✘。(北京二中院(2015)二中民終字第 11634號)

12☁✘✘·•、夫妻關係存續期間✘·，對於父母為子女出資購買房屋所給付首付款性質不明時✘·，應依法認定為父母對夫妻雙方贈與╃☁✘╃✘。(北京一中院(2015)一中民再終字第07430號)

13☁✘✘·•、名為房屋買賣✘·，但結合房屋所有權屬性☁✘✘·•、遺囑內容等因素綜合分析✘·，應認定雙方之間形成了實為贈與的法律關係╃☁✘╃✘。(北京三中院(2016)京03民終7576號)

14☁✘✘·•、學區房買賣合同糾紛中✘·，買受人申請對涉案學區房學位進行行為保全✘·，經審查符合法律規定的✘·，法院可裁定保全╃☁✘╃✘。(北京海淀區法院(2016)京0108民初16170號)

15☁✘✘·•、夫妻一方擅自轉讓共有房產✘·，與第三人交易的過程疑點重重✘·，且交易雙方不能作出合理解釋的✘·，應認定惡意串通╃☁✘╃✘。(北京二中院(2015)二中民終字第01000號)

16☁✘✘·•、雙方當事人基於同一筆款項先後簽訂《商品房買賣合同》和《借款協議》✘·，並約定如借款到期✘·，償還借款✘·，《商品房買賣合同》不再履行;若借款到期✘·，不能償還借款✘·，則履行《商品房買賣合同》╃☁✘╃✘。在合同☁✘✘·•、協議均依法成立並已生效的情況下.應當認定當事人之間同時成立了商品房買賣和民間借貸兩個民事法律關係╃☁✘╃✘。該行為並不違反法律☁✘✘·•、行政法規的強制性規定╃☁✘╃✘。借款到期✘·，借款人不能按期償還借款╃☁✘╃✘。對方當事人要求並透過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權✘·，不違反《擔保法》第四十條☁✘✘·•、《物權法》第 一百八十六條有關禁止流押的規定╃☁✘╃✘。(《最高人民法院公報》2014年第 12期)

17☁✘✘·•、借款合同雙方當事人經協商一致✘·，終止借款合同關係✘·，建立商品房買賣合同關係✘·，將借款本金及利息轉化為已付購房款並經對賬清算的✘·，不屬於《中華人民共和國物權法》第 一百八十六條規定禁止的情形✘·，該商品房買賣合同的訂立目的✘·，亦不屬於《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定的作為民間借貸合同的擔保╃☁✘╃✘。在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定情形的情況下✘·，該商品房買賣合同具有法律效力╃☁✘╃✘。但對轉化為已付購房款的借款本金及利息數額✘·，人民法院應當結合借款合同等證據予以審查✘·，以防止當事人將超出法律規定保護限額的高額利息轉化為已付購房款╃☁✘╃✘。(指導案例72號│││：湯龍☁✘✘·•、劉新龍☁✘✘·•、馬忠太☁✘✘·•、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥)

18☁✘✘·•、在涉及學區房買賣合同案件中✘·，買受人申請對涉案學區房學位進行行為保全的✘·，經審查申請人的請求權具有正當性✘·，且不採取保全措施可能導致其無法使用學位或遭受其他損害的✘·，法院可以作出禁止使用涉案房屋及該房屋所對應戶口的學位的保全裁定╃☁✘╃✘。((2016)京0108民初16170號)

19☁✘✘·•、出賣人將房屋出售後又轉賣他人✘·，後買受人是否盡到必要的審查義務✘·，是否支付了合理對價✘·，以及其與出賣人是否存在特殊關係等✘·，均是判斷後買受人與出賣人是否構成惡意串通的依據╃☁✘╃✘。((2012)昆民一終字第35號)

20☁✘✘·•、在頂名辦理購房及按揭貸款的情形下✘·，頂名方主張頂名協議無效✘·，並拒絕協助將房屋權屬登記在委託方名下的✘·，法院應查明雙方達成的頂名協議內容✘·，以及頂名協議是否為其真實意思表示✘·，是否存在《合同法》第52條規定的合同無效的情形✘·，進而作出頂名協議是否有效的認定╃☁✘╃✘。在認定頂名協議有效的情況下✘·，應按照頂名協議約定的名為頂名協議☁✘✘·•、實為委託代理的內容並綜合考慮案件其他事實確認房屋的實際購買人╃☁✘╃✘。( (2011)河民初字第406號)

21☁✘✘·•、房屋買賣雙方為逃避稅收而簽訂“陰陽合同”✘·，並以價格虛低的“陽合同”辦理產權過戶✘·，損害了國家利益✘·，相應價格條款應認定為無效╃☁✘╃✘。“陽合同”的其他條款如不違反法律規定的✘·，繼續有效;繼續有效的條款與“陰合同”對應條款不同的✘·，應認定為對“陰合同”相關內容的變更╃☁✘╃✘。((2012)海民初字第2192號)

22☁✘✘·•、因受到房產新政和違約行為共同作用致使✘·，房屋買賣合同無法履行✘·，雙方當事人均有權解除合同╃☁✘╃✘。當事人存在違約行為✘·，仍應當承擔違約責任╃☁✘╃✘。人民法院在審理此類案件時✘·，還需考慮房產新政等因素✘·，基於公平原則認定承擔違約責任數額╃☁✘╃✘。((2011)浙甬民二終字第692號)

23☁✘✘·•、國家實行房產新政✘·，當事人已預見到購房存在巨大商業風險✘·，並在合同中對國家房貸政策變化導致按揭不能作出了自己的承諾╃☁✘╃✘。這種情形不屬於情勢變更✘·，不能解除房屋買賣合同╃☁✘╃✘。((2010)浙甬民二終字第514號)

24☁✘✘·•、房屋買賣雙方尚未簽訂書面的購房合同✘·，但雙方已經在房屋權屬登記中心簽字確認了《存量房自行成交網上籤約申請表》☁✘✘·•、《存量房買賣合同資訊表(自行成交)》(即“網籤”)✘·，且已明確了合同的價款☁✘✘·•、房屋資訊的✘·，應當認定雙方的買賣合同已經成立╃☁✘╃✘。((2010)二中民終字第05439號)

25☁✘✘·•、當房屋的實際面積與合同約定的面積出現誤差的時候✘·，根據合同相對性原則✘·，只有直接的合同當事人之間可以主張權利或承擔義務╃☁✘╃✘。房屋是否轉賣✘·，並不影響權利人依據合同主張權利╃☁✘╃✘。((2008)北民初字第270號)

26☁✘✘·•、根據蟻害隱蔽性☁✘✘·•、長期性☁✘✘·•、難以根 治的特點應合理分配買賣雙方權利義務╃☁✘╃✘。買受人並非專業人士✘·，僅知曉蟻害的表象✘·，且出賣人支付的補償金額與實際損害不成比例✘·，故出賣人仍需承擔相應的瑕疵擔保責任╃☁✘╃✘。蟻害與地震☁✘✘·•、雷電等自然災害有本質區別✘·，房屋出賣人不得以不可抗力為由規避質量瑕疵擔保責任╃☁✘╃✘。((2009)滬一中民二(民)終字第 1622號)

27☁✘✘·•、權利義務相一致原則應貫穿合同履行的始終╃☁✘╃✘。出賣人在締約過程中存在瑕疵行為✘·，違反了誠實信用原則和先合同義務✘·，在此情形下不享有合同解除權╃☁✘╃✘。買受人以出賣人違反先合同義務的瑕疵行為來拒絕履行自己應承擔的主要合同義務✘·，屬於不當行使履行抗辯權✘·，應當承擔相應的損害賠償責任╃☁✘╃✘。基於出賣人的瑕疵行為買受人對交易標的產生了錯誤認識✘·，買受人有權要求變更交易價格╃☁✘╃✘。((2017)京民終289號)

28☁✘✘·•、夫妻一方以自己名義轉讓登記在自己名下的共有房屋✘·，配偶明確表示不同意轉讓✘·，經審理房屋買賣合同不存在違反合同法第五十二條規定情形的✘·，法院應認定有效✘·，但買受人要求繼續履行的✘·，不應予以支援╃☁✘╃✘。法院應釋明買受人可以主張解除合同✘·，善意買受人有權要求出賣人承擔包括賠償房屋差價損失在內的違約責任╃☁✘╃✘。計算房屋差價損失時✘·，應綜合考慮出賣人的可預見程度和買受人對訴訟結果的合理預期✘·，以不同意一方配偶到庭作出拒絕轉讓房屋之表示的時間為節點計算房屋差價損失✘·，因訴訟持續而擴大的損失✘·，買受人應自行承擔╃☁✘╃✘。((2016)京03民終716號)

29☁✘✘·•、法律規定房屋買賣應當採用書面形式簽訂合同╃☁✘╃✘。以口頭形式訂立合同時出具房款收條✘·，如果對買賣的標的和數量存在爭議✘·，且不能有效證明“一方已經履行主要義務✘·，對方接受的”✘·，該合同尚未依法成立╃☁✘╃✘。買受人可以根據締約過失責任請求賠償機會利益損失✘·，但不能要求對方賠償房價上漲損失╃☁✘╃✘。((2015)渝二中法民終字第 1037號)

30☁✘✘·•、銀行房貸政策調整是政府為加強房地產交易進行的政策調控✘·，該調控政策何時出臺以及具體內容如何✘·，當事人簽訂房屋買賣合同時均不可預測╃☁✘╃✘。購房人確有證據證明其因銀行房貸政策調整而無法履行付款義務✘·，且合同沒有明確約定即使購房人無法獲得銀行貸款也應承擔繼續履行合同義務的✘·，可參照最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條的規定處理✘·，允許當事人解除合同✘·，購房人不承擔違約責任╃☁✘╃✘。((2010)佛中法民一終字第 1761號)

31☁✘✘·•、買賣雙方以逃避國家房地產交易稅收為目的而達成的更名條款無效後✘·，如不影響雙方合同交易目的的實現✘·，且其他條款的繼續履行無損公共利益✘·，則該條款無效並不導致合同其他條款無效╃☁✘╃✘。從維護誠實信用原則和鼓勵交易的合同法精神出發✘·，應支援雙方根據合同目的✘·，並依照合同其他有效條款繼續履行╃☁✘╃✘。((2012)揚民終字第0058號)

32☁✘✘·•、房屋差價損失是典型的機會成本損失✘·，這種機會成本損失的賠償✘·，實際上是在無奈下的強制交易╃☁✘╃✘。在審判實踐中有填平法和收益法兩種常見方式✘·，在一房二賣的情況下可適用收益法✘·，將出賣人轉賣的價格減去涉案合同的交易價格✘·，以此作為出賣人的違約收益✘·，對買受人進行賠償╃☁✘╃✘。其理論基礎在於不能讓出賣人在一房二賣的違約行為中獲得非法利益╃☁✘╃✘。((2013)二中民終字第06171號)╃☁✘╃✘。