咸陽惠澤房產糾紛律師為您分享房屋合同糾紛案情·₪╃：房屋買賣合同無效的情形☁•╃，房屋轉讓合同的效力 ·◕·◕✘。

    原告章某☁•╃，系咸陽某中介資訊服務部女業主·◕·◕✘。被告邵某與丈夫全某於1986年登記結婚·◕·◕✘。2002年4月22日☁•╃，邵某對某縣城某小區的一處房屋（即本案訟爭房屋）進行了產權登記☁•╃，產權證上標明房屋所有權人為邵某☁•╃，產別為私有房產☁•╃，面積為149.57平方米☁•╃，共有人欄目未填寫·◕·◕✘。2003年4月☁•╃，邵某取得上述房屋的國有土地使用證☁•╃，證上標明土地使用者為邵某·◕·◕✘。

    2003年☁•╃，邵某在某縣城另一小區又購得住房一套☁•╃，經裝潢後於當年搬入該房居住·◕·◕✘。此後☁•╃，邵某遂委託其兄邵某某幫助出售前述訟爭房屋·◕·◕✘。

    2004年2月24日☁•╃，邵兄以自己的名義與原告章某簽訂了房地產轉讓合同一份☁•╃，轉讓價格為90800元；章某付清房款後轉讓方交付全部房產✘│◕✘、車棚的鑰匙及附隨物品；轉讓方負責協助提供辦理房產過戶所需的一切手續☁•╃，費用由章某承擔·◕·◕✘。合同簽訂後☁•╃，經章某要求☁•╃，被告邵某在章某所持有的一份房地產轉讓合同上的委託方後簽上了自己的名字和身份證號碼·◕·◕✘。

    同年3月起☁•╃，原告章某分四次付清了全部房款290800元☁•╃，均由邵兄代收後轉交給被告邵某·◕·◕✘。同年9月3日☁•╃，章某給付完最後一筆房款後☁•╃，於當日入住該房·◕·◕✘。合同履行過程中☁•╃，邵某分別將訟爭房屋的土地使用證✘│◕✘、房屋所有權證交給了原告章某·◕·◕✘。

    其後☁•╃，原告章某要求被告邵某協助辦理房屋過戶手續☁•╃，但被告邵某始終未協助·◕·◕✘。今年5月8日☁•╃，章某一紙訴狀將邵某告上法庭·◕·◕✘。法院受理後☁•╃，經被告邵某申請☁•╃，法院依法追加其丈夫全某為被告☁•╃，一併參與訴訟·◕·◕✘。

法院判決·₪╃：

    庭審中☁•╃，原告章某訴稱☁•╃，我與被告邵某簽訂房地產轉讓合同後☁•╃，依約給付了全部房款☁•╃，邵某也已將上述房屋及該房的房產證✘│◕✘、土地使用證交給我☁•╃，但其拒絕依照合同履行協助過戶義務☁•╃，現請求法院判令被告邵某協助辦理過戶手續·◕·◕✘。

    被告邵某辯稱☁•╃，我與丈夫全某關係素來不睦☁•╃，且全某常年在外搞工程☁•╃，因而我擔心將來一旦感情破裂離婚時☁•╃，經濟上會吃虧☁•╃，故我是在瞞著全某的情況下☁•╃，委託我兄出售上述夫妻共有房屋的；現我丈夫全某已知道此事☁•╃，明確表示不同意出售☁•╃，為了顧全夫妻關係☁•╃，我不同意將房屋過戶給原告章某·◕·◕✘。另據有關法律規定☁•╃，我丈夫既未在轉讓合同上簽名☁•╃，又未事後追認☁•╃，該轉讓協議應認定無效☁•╃，現請求法院駁回原告章某的訴訟請求·◕·◕✘。

    被告全某辯稱☁•╃，訟爭房屋系夫妻共同財產☁•╃，邵某在未得到我同意情況下單方轉讓☁•╃，根據法律規定☁•╃，轉讓合同應認定無效·◕·◕✘。兩被告聲稱夫妻關係不正常☁•╃，但未能提供可信的證據·◕·◕✘。

    咸陽惠澤房產糾紛律師告訴大家☁•╃，法院審理後認為☁•╃，被告邵某另行購房入住後☁•╃，原有住房閒置☁•╃，其口頭委託其兄代為出售原房合符常情☁•╃，亦不違反法律規定·◕·◕✘。原告章某在與邵某簽訂合同後☁•╃，要求委託人邵某明示委託☁•╃，邵某亦親自前往簽名☁•╃，並加註自已的身份證號碼☁•╃，故該委託關係合法✘│◕✘、有效☁•╃，其產生的後果應由委託人邵某承擔·◕·◕✘。

    兩被告以訟爭房屋系夫妻共同財產☁•╃，且未得到夫妻共同同意為由☁•╃，要求認定買賣無效的辯稱☁•╃，從法律上和事實上都難以確認·◕·◕✘。從事實角度分析☁•╃，訟爭房屋產權證上並未註明共有人☁•╃，該房是共有房屋還是個人房屋本身存在爭議·◕·◕✘。即便把訟爭房屋看成夫妻共同財產☁•╃，也應視為是被告邵某夫妻平等協商的結果·◕·◕✘。因為本案從合同簽訂☁•╃，到原告章某分四次付清房款☁•╃，再到邵某將房屋及相關權利證書交給章某☁•╃，及章某實際入住☁•╃，時間間隔並不太短☁•╃，在無可靠證據證明兩被告夫妻關係不睦的情況下☁•╃，被告邵某辯稱全某不知情不符合常理·◕·◕✘。另據被告全某稱☁•╃，其得知其妻出售訟爭房屋後也曾試圖解決此事☁•╃，但其在此事未解決的情況下又外出工作而置之不理☁•╃，更違常理·◕·◕✘。從法律角度分析☁•╃，按城市房地產管理法的規定☁•╃，夫妻一方未經對方書面同意而出售房屋的行為無效·◕·◕✘。但此後我國已修訂了婚姻法☁•╃，最高人民法院也對如何適用婚姻法作了相關的司法解釋☁•╃，新婚姻法及相關司法解釋並未再規定“書面同意”要件☁•╃，故在夫妻處理共同所有的財產時☁•╃，應本著新法優於舊法的原則☁•╃，適用新法和新司法解釋的規定·◕·◕✘。綜合事實和法律分析☁•╃，本案中原告章某有理由相信房屋買賣合同為夫妻雙方共同意思表示☁•╃，兩被告不得以一方不同意或不知道為由對抗善意的原告章某☁•╃，故章某與邵某之間的房屋買賣合同成立且合法有效·◕·◕✘。

    合同簽訂後☁•╃，雙方當事人均應依法按約履行自己的義務·◕·◕✘。現原告章某付清了房款☁•╃，履行了自己全部義務；被告邵某也交付了房屋及相關權利證書☁•╃，履行了主要義務☁•╃，但仍應按約協助原告章某將房屋過戶☁•╃，故原告章某的訴訟請求應予支援·◕·◕✘。遂依照《中華人民共和國合同法》及最高院有關婚姻法的司法解釋的規定☁•╃，判決被告邵某夫婦於判決生效後一個月內協助原告章某辦理訟爭房屋的過戶手續☁•╃，有關費用由原告章某負擔·◕·◕✘。

    一審判決後☁•╃，兩被告不服☁•╃，提出上訴·◕·◕✘。中院審理後認為☁•╃，一審認定事實清楚☁•╃，適用法律正確☁•╃，上訴人的上訴理由不能成立☁•╃，遂依照《中華人民共和國民事訴訟法》的有關規定☁•╃，判決駁回上訴☁•╃，維持原判·◕·◕✘。

 

咸陽惠澤房產糾紛律師解析·₪╃：

    本案主要涉及法律之間相互衝突或發生理解歧義時☁•╃，如何結合中國國情準確適用法律問題·◕·◕✘。《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條規定·₪╃：“共有房地產☁•╃，未經其他共有人書面同意的不得轉讓”·◕·◕✘。《中華人民共和國婚姻法》第 17條第2款規定·₪╃：“夫妻對共同所有的財產☁•╃，有平等的處理權·◕·◕✘。”最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第 17條規定·₪╃：“婚姻法第十七條關於‘夫或妻對夫妻共同所有的財產☁•╃，有平等的處理權’的規定☁•╃，應當理解為·₪╃：

（一）夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的·◕·◕✘。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的☁•╃，任何一方均有權決定·◕·◕✘。

（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定☁•╃，夫妻雙方應當平等協商☁•╃，取得一致意見·◕·◕✘。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的☁•╃，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人·◕·◕✘。”

咸陽惠澤房產糾紛律師指出☁•╃，從上述法律及司法解釋規定中不難看出☁•╃，房地產法要求的“書面同意”要件☁•╃，在婚姻法及相關司法解釋中已未再作強制性要求☁•╃，這就導致了法律之間的相互衝突·◕·◕✘。事實上☁•╃，房地產法規定於1994年☁•╃，有些規定與後來制定的《中華人民共和國合同法》的“鼓勵交易”原則相沖突☁•╃，已不適應時代的要求·◕·◕✘。同時☁•╃，新法優於舊法是法律適用中的一個基本原則☁•╃，故本案中應優先適用婚姻法及司法解釋☁•╃，夫妻一方處理重大共同財產時☁•╃，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的☁•╃，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人·◕·◕✘。